做幾個樓盤催生一個億萬富翁，房地產暴利成聚寶盆。那么，一些開發商到底是怎樣“巧取”土地、攫取利益的？發生在內蒙古烏蘭察布市(原烏蘭察布盟)的咄咄怪事，揭開了其中的謎局。

　　這個被稱為招商引資的“香港商貿城”項目，占地約10萬平方米。當地林業部門將這片國有苗圃林地，以每平方米20元的價格(包括各種費用)出讓給開發商，出讓期為50年。地方政府與開發商還簽訂了一份離譜的開發協議：免除土地增值稅、房產稅等7項稅和人防費、水電增容費等9項費用。

　　優惠砝碼：“免除七項稅九項費”

　　記者在采訪中了解到，自2006年6月起，烏蘭察布市對當地集寧新區一期建設用地進行調查，發現150宗建設用地中“問題土地”竟達102宗，而“香港商貿城”曝出的建設用地“黑洞”，正是諸多“問題土地”中的一個典型縮影。

　　烏蘭察布市是個欠發達地區，近年來興起了新區建設熱潮。2003年，香港威豪貿易公司董事長王某提出申請，擬在新區投資興建“香港商貿城”。

　　有了集休閑、購物、文化娛樂為一體的“香港商貿城”的幌子，威豪公司很快與原烏蘭察布盟林業局簽訂協議，以每平方米20元的價格(包括各種費用)占用苗圃林地近10萬平方米。而同期商業住宅樓的土地征用費為每平方米100元，僅此一項政府就流失了約800萬元。

　　威豪公司把“香港商貿城”當作一個大餡餅吊起來。“你想引進項目嗎？請再加優惠政策的砝碼”。項目拖延至2005年5月,威豪公司利用內蒙古自治區在港招商而烏蘭察布市沒有談成項目的機會，適時出手與烏蘭察布市政府簽訂了免除7項稅9項費的協議：

　　——免收土地增值稅、房產稅、土地使用稅、契稅、銷售不動產稅、營業稅和建安稅。

　　——免收政府其他各部門的行政事業性收費。其中包括人防費、給排水費、水電增容費、治安管理費、環保治理費、房屋產權登記費、城建維護費、教育費附加。

　　這份協議還顯示，甲方(烏蘭察布市)不遺余力地為乙方(香港威豪貿易公司)營造各種“優惠服務”：一、為乙方盡快辦理規劃審批手續，免收城市配套費。二、甲方應在最短時間內拆遷完畢。三、為乙方盡快辦理土地審批手續，土地出讓金按拆遷費交納。

　　更為荒唐的是，這樣一份本不成立的合同，還附了備注：本協議具有國際法律效力；若雙方發生糾紛，協調不成功時，交國際仲裁機構解決。

　　烏蘭察布市監察局綜合室主任劉學堯說：“作為一個地市級政府，誰賦予了你免除國家稅收的權力？免除了16項稅費，等于是政府明著送錢給開發商。”

　　特事特辦：“集體違規”打造“綠色通道”

　　國家對土地使用和項目開發有著嚴格的制度規范。然而，在建設“香港商貿城”項目的過程中，林業局、規劃局、發改委、集寧區政府、區國土局等多個部門竟“集體違規”，為開發商的項目打造“綠色通道”。

　　按照有關規定，占用150畝以上的苗圃林地，必須經自治區林業廳批準。然而，烏蘭察布市林業局未經上級審查同意，就擅自改變林地用途與開發商簽訂了征用林地協議，而且出讓期為50年。一些林業局領導竟不認為這是違法，反而振振有詞：“市里的重點招商項目，就得特事特辦。”

　　為此，市林業局還出具證明，稱這是“國有閑置林地”。新一屆烏蘭察布市市委書記吳永新說：“這真是出奇了，國家規定連宜林地都不能隨便占用，更何況這是特殊林地，是苗圃。如果林地都成閑置的，可以隨意砍掉，作為林業主管部門，你的法制觀念在哪？”

　　“特事特辦”的不只林業局，集寧區規劃局在沒有發改委批準立項文件和土地管理部門《建設項目用地預審報告》的情況下，于2003年12月向開發商頒發了兩宗林地的《建設用地規劃許可證》。

　　集寧區國土局沒有獲得農用地轉非農用地的批準，沒有相關部門出具的《使用林地審核同意書》，也于2004年4月向集寧區政府呈報了《香港商貿城建設用地申請書》。而集寧區領導不僅簽字批準了用地申請，還將土地用途批成商住用地，增添了住宅內容。

　　從土地出讓到開工建設，在“特事特辦”思想的作用下，市規劃局也不顧“香港商貿城”兩年未動工的事實，下發了《建設工程規劃許可證》。

　　烏蘭察布市聯合調查組成員表示：“這些職能部門的所謂‘特事特辦’，說到底就是以非常規手段推進項目進展，不依法行政，把違反規定程序、超越職權的行為，當作工作魄力。”

　　打“擦邊球”：“商貿城”搖身變“商住”

　　有了政府各職能部門的“一路綠燈”，開發商也開始“有恃無恐”。

　　2005年12月，原集寧市規劃局給威豪公司頒發的《建設工程規劃許可證》上，土地用途明確規定為“商貿用地，不得改變用途或轉讓”。但威豪公司在給市發改委的立項報告上卻動了手腳：把市政府的引資項目——“香港商貿城”，變成了“房地產開發綜合商貿城20萬平方米，住宅樓13萬平方米。”

　　威豪公司的立項報告得到烏蘭察布市發改委的批復后，20萬平方米的綜合商貿城項目未啟動，而是先啟動了居民住宅樓。2006年5月，威豪公司向烏蘭察布市規劃局申報《規劃許可證》時，開發項目變成了“綜合住宅樓、威豪花園、面積33283平方米”。同年7月，威豪公司又從集寧區房產局取得了《銷售許可證》，注明了一期建筑面積3.3萬平方米180套住房。之后開發商便按當年市場價向社會預售住房，每平方米1200元至1400元。

　　烏蘭察布市監察局局長蒼導元說：“看明白沒有？開發商一步步打‘擦邊球’，從商貿逐步把用地性質改變為綜合，最后過渡為住宅樓。‘巧取’了國家的土地和政策，再通過預售從老百姓口袋里掏錢。”

　　有意思的是，2006年9月，那邊樓盤快封頂了，這邊市規劃局評審委員會還開了個會——審查開發商的平面圖和地面圖，稱“專家們原則上同意威豪花園的平面圖等，但要請示政府主要領導后才能生效。”

　　追繳規費：失職問責追查到底

　　日前，烏蘭察布市市委和市政府根據調查情況，按照國家有關規定已把“問題土地”清理收回，追繳規費。其中“香港商貿城”項目未開發土地已被收回，恢復原林地用途；已經興建的6棟商品樓，要求補交土地出讓金388萬元，相關責任部門對違規問題進行了糾正。

　　當地干部群眾反映，一些地方領導為了政績，無視國家法規和政策，亂用權力，甚至強迫管理部門亂批項目，為開發商謀取不正當利益大開方便之門，才是問題的癥結所在。

　　最近，烏蘭察布市規劃局原局長達格登，集寧區國土資源局局長錢玉秉，集寧區國土資源局原黨支部書記楊品山、監察隊隊長楊禮等，因在行政權力使用上違紀、違規、失職、瀆職等，被市紀委、監察局免職或給予黨紀處分。 (記者 湯計 陳芳)