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抵押了房產(chǎn),就等于把親情也給“按揭”掉了,這是老年人在情感上無法承受的。再加上高企的房價,已經(jīng)讓擁有一套自己的住房絕非易事,更難提“以房養(yǎng)老”
記者/郇麗
10月18日,一個被稱為“養(yǎng)老房屋銀行”的業(yè)務在北京推出。這一項目,是北京壽山福海國際養(yǎng)老服務中心和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司合作的“成果”。根據(jù)其“養(yǎng)老房屋銀行”協(xié)議,60歲以上的老人只要向養(yǎng)老機構提出養(yǎng)老需求,便可入住北京壽山福海國際養(yǎng)老服務中心,原有房屋則委托中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司對外出租,租金用于抵扣老人在養(yǎng)老中心產(chǎn)生的相關費用。
而此前一天,民政部副部長竇玉沛在參加中國網(wǎng)的中國訪談欄目時表示,將以三種方式推動“以房養(yǎng)老”在中國的開展。
竇玉沛介紹稱,“以房養(yǎng)老”的第一種方式是老人把自己的房產(chǎn)交給由政府背景的公益機構或者銀行,其養(yǎng)老費用由公益機構或者銀行來按月提供,到這位老人故后,剩余部分交給相關繼承人;第二種方式是“以房換養(yǎng)”:老人把房子交給福利機構,然后享受福利機構的服務,老人的房子由福利機構出租,在過世后房產(chǎn)由福利機構處置;還有一種方式叫“以房自助養(yǎng)老”,就是老人把自己的房產(chǎn)提前賣給一個公益機構,公益機構一次性把錢給他,他再從公益機構把房子租回來住,只是按約支付租金。
嘗試“以房養(yǎng)老”
根據(jù)北京壽山福海國際養(yǎng)老服務中心的介紹,老人入住到此,每月費用為1300元。而在北京,目前一個二居室房屋租金通常在2000元左右,扣除費用之外,房租還有節(jié)余。
而中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理付嚴則告訴對本刊記者,由于壽山福海養(yǎng)老中心尚在籌建過程,所以業(yè)務的開展還要等一段時間。但目前咨詢的人很多,大都是子女在國外無法照顧老人的情況。
其實,近四年來,源自西方的“以房養(yǎng)老”概念,已經(jīng)不斷地在中國被探討和嘗試著創(chuàng)新。今年4月,上海市公積金管理中心也推出了以房養(yǎng)老試點,稱為“以房自助養(yǎng)老”。
根據(jù)記者從上海市公積金管理中心了解到的情況,上!耙苑孔灾B(yǎng)老”是針對65歲以上的老人,將老人的自有產(chǎn)權房與公積金管理中心進行買賣交易。老人可以一次性收取房款,再由公積金管理中心將房屋返租給老人,租期由雙方約定,租金總額與房屋的評估市價等同并一次性付清。如果租期屆滿老人還健在,則續(xù)租的租金全免;如果老人在租期內去世,則剩余的租金歸老人的遺產(chǎn)繼承人。
然而,上海公積金管理中心“以房自助養(yǎng)老”模式推出后,卻應者寥寥。關鍵就在于,一旦簽訂協(xié)議,老人即失去了房產(chǎn)的所有權,這成了老人們心理上最大的門檻。
而在2005年5月,江蘇南京湯山的“溫泉留園”老年公寓,曾經(jīng)率先創(chuàng)立“以房養(yǎng)老南京模式”。該園規(guī)定擁有本市60平方米以上產(chǎn)權房、年屆六旬以上的孤殘老人,自愿將其房產(chǎn)抵押,經(jīng)公證后入住老年公寓,終身免交一切費用,而房屋產(chǎn)權將在老人逝世后歸養(yǎng)老院所有。但據(jù)公寓負責人介紹,時至今日公寓也沒辦幾筆此類業(yè)務。
北京市民政局社會福利管理處副處長魏小彪在接受記者采訪時表示,相比較目前已經(jīng)出現(xiàn)的各種“以房養(yǎng)老”模式設計,壽山福海養(yǎng)老中心的“養(yǎng)老房屋銀行”不涉及老年人房屋所有權,回避了老年人對家庭財產(chǎn)流失的顧慮,可能更適合中國國情,業(yè)務會容易推廣一些。
抵押的難題
上海市建緯律師事務所主任朱樹英認為,在“以房自助養(yǎng)老”模式中,剔除產(chǎn)權的變更,其實質仍是一種“倒按揭”的設計。
所謂“倒按揭”,就是住房反向抵押貸款。即在60歲之前,購買住宅,并取得該住宅的全部產(chǎn)權;到60歲退休養(yǎng)老時,把自有產(chǎn)權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構。由金融機構綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值等因素后,在一定年限后,每月給房主一筆固定的錢,在房主去世前一直擁有居住權,房主去世后,房產(chǎn)將被出售,所得款項用來償還貸款本息。這一概念,早在2003年由中房集團原總裁孟曉蘇提出,但卻一直推行困難。
畢竟,從銀行的角度來看,通常的按揭貸款,其風險是隨著時間的推移不斷減小的。而“倒按揭”卻恰恰相反,隨著時間的推移,風險會不斷增大。
而根據(jù)中國人壽廣東分公司企劃部負責人陸建明的介紹,目前我國人壽保險惟一的空白就是“住房反向按揭”。據(jù)悉,2006年,建設部曾委托太平洋人壽保險公司研究“倒按揭”課題,研究發(fā)現(xiàn),實施“倒按揭”需要政府承擔更多責任,最好的方式是由政府作為擔保人,成立政策性銀行,降低商業(yè)金融機構在“倒按揭”過程中的風險。
當金融機構躑躅不前時,孟曉蘇在推行“倒按揭”未果后,自己籌建了我國首個開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務的保險公司——幸福人壽,并且已于近期正式獲得相關主管部門批準。根據(jù)孟曉蘇的設計,幸福人壽將接受老人的自有產(chǎn)權住房抵押,老人則從幸福人壽獲取養(yǎng)老金,直至終身。
然而,北京鏈家房產(chǎn)中介公司市場總監(jiān)金育松也承認,“倒按揭”利率的確定是一個大難題,如果按揭利率的確定偏向消費者,銀行的風險就會加大,而如果按揭利率偏向銀行,消費者就會覺得不合算。在金育松看來,“倒按揭”牽涉到房地產(chǎn)評估、利率確定、人的壽命預期等多個因素,而這些過程都非常復雜。
因為,從估算房屋現(xiàn)有價值,以及預測未來房價走勢,包括將房產(chǎn)的價值平均分配到老人每月的養(yǎng)老金中,都需要大量的保險精算方面的人才,這些是金融機構必須面對的難題。
“以房養(yǎng)老”的有限價值
仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民在接受本刊記者采訪時則表示,通過“倒按揭”或者其他方式來“以房養(yǎng)老”可不可行,這是個利益的問題,一定是要看到一個價值所在。
根據(jù)陳立民的觀察,“以房養(yǎng)老”在歐美的流行,與其高額的遺產(chǎn)稅有很大關系。在美國,子女要繼承包括房產(chǎn)在內的遺產(chǎn),必須繳納高達60%~80%的遺產(chǎn)稅。因此,即使是從經(jīng)濟角度考慮,老人愿意將房產(chǎn)抵押,子女也少有異議。并且,“以房養(yǎng)老”所獲得的“倒按揭”金額部分是可以被免稅的,因此個人在買賣房產(chǎn)時采用這一計劃,可以達到避稅的目的。
除此之外,據(jù)中國青年報社會調查中心調查,愿意接受“以房養(yǎng)老”模式的人,恰恰是有多處住房,收入不菲,預售給銀行一套無所謂的人群。相反,一些退休金緊繃、子女收入一般的老人卻并不接受,表示省吃儉用也要將房產(chǎn)留給兒孫。
上海大學社會學教授顧駿說,隨著目前的房價高漲,許多年輕人買不起房,父母手中的房產(chǎn)成了他們的指望。抵押了房產(chǎn),就等于把親情也給“按揭”掉了,這是老年人在情感上無法承受的。再加上高企的房價,已經(jīng)讓擁有一套自己的住房絕非易事,更難提“以房養(yǎng)老”。
因此,顧駿認為,在健全的養(yǎng)老制度上,“以房養(yǎng)老”只是錦上添花,但如果養(yǎng)老制度不健全,單靠“以房養(yǎng)老”則有避責之嫌。
對此,竇玉沛也承認,我國社會保障體系的建設有一個過程,養(yǎng)老的資金、服務保障等方面需求較大,采取這種方式也是嘗試。