剛工作的年輕人，如果不在父母身邊，誰(shuí)沒(méi)有幾年租房生活的經(jīng)歷？每年初夏，成千上萬(wàn)的大學(xué)畢業(yè)生，從格子間一樣的學(xué)生宿舍涌進(jìn)各式各樣的出租房。這個(gè)時(shí)間段，房屋租賃市場(chǎng)最為繁榮，房屋租賃糾紛也最為集中。

　　讀者朋友，“揚(yáng)子法律群”與您見(jiàn)面了，本欄目關(guān)注您身邊的法律問(wèn)題，為您提供專項(xiàng)實(shí)用的法律知識(shí)，歡迎加入我們的QQ群。 2009年的租房“畢業(yè)生潮”眼看就要到了，“揚(yáng)子法律群”第一期關(guān)注租房糾紛，邀請(qǐng)專業(yè)律師制作“租房指南”，為租房人，特別是年輕房客們提供避免租房糾紛的方法。

　　案例1 遇上無(wú)良二房東 收了錢就閃人

　　曉敏是江西人，大學(xué)畢業(yè)后獨(dú)立來(lái)南京打拼。異地生活，頭等大事便是租房，不過(guò)提到在南京第一次租房的經(jīng)歷，曉敏卻連說(shuō)了三次“慘不忍睹”。原來(lái)，她遇上無(wú)良二房東，被騙得血本無(wú)歸。近日，她向記者講述起那段經(jīng)歷。

　　2008年7月15日，曉敏坐了10多個(gè)小時(shí)的火車從江西趕到南京，落腳在大學(xué)同學(xué)家中。離報(bào)到時(shí)間還剩幾天，她準(zhǔn)備先租房安頓下來(lái)。朋友告訴她通過(guò)中介找房，費(fèi)用很高，還可能被忽悠，最好能上網(wǎng)看租房信息，直接聯(lián)系房主看房。曉敏覺(jué)得挺有道理，于是瀏覽了南京幾乎所有租房網(wǎng)站，尋找合適的房源。一天后，她看中了一套不錯(cuò)的二室一廳，60多平方米，中等裝修，家具齊全，月租金1200元，支付方式為季付。曉敏生怕這套好房子被其他網(wǎng)友搶去，趕緊照著帖子上的號(hào)碼打過(guò)去。接電話的是個(gè)年輕男子，他自稱是房主，讓曉敏盡快去看房。

　　第二天一早，曉敏依約趕去看房，接待她的正是昨天接電話的男子。曉敏對(duì)房屋十分滿意，那名男子對(duì)她也很滿意。他告訴曉敏，他姓楊，房子是他媽媽的，品質(zhì)很不錯(cuò)，所以想租給比較愛(ài)干凈的女孩子。雙方很快談攏。當(dāng)天下午，曉敏帶著錢去簽約，楊某拿出水電卡，指著戶主名，稱這就是他媽媽。整個(gè)過(guò)程中，曉敏沒(méi)有一絲懷疑。她支付了三個(gè)月的房租和一個(gè)月的押金合計(jì)4800元，同時(shí)拿到了房屋鑰匙、水電卡等物。

　　經(jīng)過(guò)一番收拾，曉敏從朋友家搬到這套房子居住。大概過(guò)了20多天，一名50多歲的阿姨找上門來(lái)，她自稱是房屋主人，問(wèn)曉敏是誰(shuí)。曉敏都被問(wèn)糊涂了，兩人說(shuō)了半天才鬧清楚：原來(lái)那位楊某根本不是房主的兒子，他是前任房客，在租期結(jié)束之前將房屋轉(zhuǎn)租給曉敏，騙到租金就跑了。曉敏一下子蒙了，過(guò)了好半天才想起來(lái)報(bào)警。但是，人已經(jīng)跑了20多天，上哪去找呢？可憐的曉敏至今沒(méi)找到楊某，一大筆錢就這樣打了水漂！

　　律師支招 租房之前先看證小心提防二房東

　　江蘇維世德律師事務(wù)所的應(yīng)慧燕律師介紹，很多剛出校門的大學(xué)生，社會(huì)經(jīng)驗(yàn)比較缺乏，很容易輕信他人，中二房東的圈套�！八�謂二房東，就是本身是承租人，卻偽裝房主將房屋的全部或部分轉(zhuǎn)租他人。遇到無(wú)良二房東，輕則被坑，比如將低價(jià)租得的房子高價(jià)轉(zhuǎn)租給你；重則被賣，比如曉敏的經(jīng)歷�！�

　　應(yīng)律師提醒，在租房簽訂協(xié)議前，需要仔細(xì)查看房主產(chǎn)權(quán)證明和房主身份證，確認(rèn)兩證是否統(tǒng)一，并索取復(fù)印件作為合同附件。如果出租人是房主的親戚或朋友，應(yīng)要求他提供房主的委托書(shū)和“同意出租證明”，如果不能提供，則不可輕信。此外，房客在簽訂合同時(shí)，一定要和房主簽，不要輕易與中介公司簽，但可讓中介公司做中間人。

　　案例 花錢裝修出租屋 差點(diǎn)倒賠房東錢

　　剛剛成為“有產(chǎn)者”的劉先生此前也是租房一族，不過(guò)一提起租房的事，他就郁悶不已。2007年7月，他與女友大學(xué)畢業(yè)后，一起在鼓樓區(qū)租了一間小套，作為兩人奮斗的小窩。這套房子是80年代建的，面積不到40平方米，內(nèi)部裝修十分簡(jiǎn)單，墻壁、地面都光禿禿的，只有床、桌子等簡(jiǎn)單家具。不過(guò)月租很便宜，只有700元，對(duì)于兩個(gè)剛剛參加工作的年輕人來(lái)說(shuō)，屬于能夠承受的范圍。

　　工作半年后，劉先生和女友都想改善一下居住環(huán)境。劉先生提議重新?lián)Q套好點(diǎn)的房子。女友不同意：“合同還沒(méi)到期，搬走要付違約金呢。再說(shuō)，現(xiàn)在這房子雖然簡(jiǎn)陋，但離單位近，換一套好的，房租要翻番，生活還未必方便�！彼�提議，花點(diǎn)錢將房屋簡(jiǎn)單地裝修一下，再到網(wǎng)上買點(diǎn)家具。

　　兩人說(shuō)干就干。經(jīng)過(guò)一個(gè)星期的折騰，房屋大變樣：水泥地面鋪上清爽的地板革，墻壁粉刷一新，衛(wèi)生間和廚房也貼上了潔白的瓷磚。兩人又上網(wǎng)買了布藝沙發(fā)、簡(jiǎn)易衣櫥等家居用品，將房屋布置得溫馨舒適。一共花了3000多元。

　　去年，劉先生和女友在江寧區(qū)購(gòu)買了一套新房，年底新房裝修完畢，他們退掉租來(lái)的房子，搬到新家居住。退房結(jié)算時(shí)，劉先生問(wèn)房東：“我們把房子裝修得這么好，能不能少收點(diǎn)房租��？就當(dāng)補(bǔ)貼裝修費(fèi)。”誰(shuí)知，房東竟搶白道：“我讓你們裝修了嗎？你們擅自裝修，本身就是不對(duì)的知不知道？”隨后她檢查了家具，發(fā)現(xiàn)床頭和床尾各掉了漆后，一個(gè)勁兒地問(wèn)這是怎么回事，大有要?jiǎng)⑾壬�賠償?shù)膭?shì)頭。

　　最終，劉先生自認(rèn)倒霉，將裝修無(wú)償“送”給了房東，而房東也大度地表示，不要他賠償家具損失了。令劉先生無(wú)比郁悶的是，房東收回房子轉(zhuǎn)租他人，月租金一下從700元“蹭蹭”躥到1000元！說(shuō)起來(lái)，這可都是他的“功勞”！

　　律師支招 裝修須征得同意設(shè)施須事先清點(diǎn)

　　因感覺(jué)不服氣，劉先生近日找到江蘇省鐘山明鏡律師事務(wù)所的程春華律師，咨詢?cè)撊绾尉S權(quán)。程律師分析后告訴他，像他這種情況，想要維權(quán)很難。因?yàn)楦鶕?jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，房客改變租賃房屋的原狀，包括對(duì)房屋進(jìn)行裝修、改善和增設(shè)等，都需要事先取得房東的同意。如果未經(jīng)房東同意，擅自裝修房屋，花了再多錢，裝修得再好，房東也不需要買單；相反，如果裝修不當(dāng)造成損壞，房東有權(quán)要求賠償。此案中，劉先生裝修前并未征得房東同意，雙方也沒(méi)有就費(fèi)用分?jǐn)傔_(dá)成任何協(xié)議，因此很難得到法律支持。程律師提醒，租房時(shí)，如果屋內(nèi)有家具、家電等設(shè)備，必須要點(diǎn)清楚，并標(biāo)明設(shè)備是否能正常使用及新舊程度、損壞程度，免得在損害問(wèn)題上說(shuō)不清。

　　案例3 合同還沒(méi)到期 房子就被賣了

　　去年6月，張?jiān)�通過(guò)中介與王某簽訂租賃合同，租下他在苜蓿園大街的一套住房，約定月租金為1200元，租期為2008年6月至2010年6月。簽約時(shí)，張?jiān)�一次性付了一年房租�?/p>

　　2008年12月份，房東王某找到張?jiān)�，稱他已將房屋賣給他人，不能再繼續(xù)出租，希望張?jiān)�在一個(gè)月內(nèi)搬走。張?jiān)�驚詫不已，指責(zé)王某不該違反合約，連招呼都不打，就將房子賣掉。王某心虛地答道：“我把剩下幾個(gè)月的房租退給你，水電費(fèi)也不用你交，你趕緊重新找套房子吧！ 搬家的費(fèi)用我來(lái)出�！�

　　張?jiān)獙?duì)房東王某的做法十分不滿，要求等過(guò)了農(nóng)歷春節(jié)再說(shuō)搬家的事。王某自知理虧，于是答應(yīng)了張?jiān)�的要求。但是，他愿意等，買房人可不愿意——買主是對(duì)年輕情侶，急著裝修房屋結(jié)婚，因此天天催促王某交房。無(wú)奈之下，王某又向張?jiān)�發(fā)了份書(shū)面通知，稱買主婚期迫近，急需裝修房屋結(jié)婚，希望張?jiān)�理解配合，盡快重找住戶，從房子里搬走。他同時(shí)允諾，如果張?jiān)�在農(nóng)歷春節(jié)前搬走，他愿意支付一個(gè)月租金的違約金。

　　張?jiān)�本�?lái)就很不爽，見(jiàn)王某這樣催促，更是生氣，他索性不搬了。最終雙方鬧上了法院。在法院的調(diào)解下，王某同意賠償雙倍違約金，并協(xié)助張?jiān)�盡快找到新住處，這才解決糾紛。對(duì)于張?jiān)獊?lái)說(shuō)，雖然經(jīng)濟(jì)上沒(méi)啥損失，但為此事耗費(fèi)了個(gè)把月的時(shí)間，也真夠郁悶的。

　　律師支招 租前留個(gè)心眼買賣不破租賃

　　江蘇金長(zhǎng)城律師事務(wù)所的王健律師介紹，《合同法》明文規(guī)定：房屋發(fā)生買賣，并不影響租賃合同的效力；并且出租人出賣房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等的條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。這便叫做“買賣不破租賃”原則。房客若是遇到房主逼遷，可據(jù)此維權(quán)。

　　租房小貼士

　　1、查看出租人的房產(chǎn)證明和有效身份證明。

　　2、簽訂租房合同時(shí)，應(yīng)問(wèn)清房租包含的內(nèi)容，水、電、暖、煤氣(天然氣)和物業(yè)管理費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)。

　　3、要求出租人在房屋出租前結(jié)清水、電、暖、煤氣(天然氣)和其它費(fèi)用。

　　4、明確租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限、房租支付時(shí)間和付款方式 ，并要求出租方提供租金收據(jù)。

　　5、應(yīng)對(duì)能否轉(zhuǎn)租做出約定，對(duì)提前終止合同是否違約做出約定，對(duì)房屋維修做出約定。

　　6、明確違約責(zé)任和違約的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

　　7、入住前檢查屋內(nèi)家具、電器、其他設(shè)施的好損情況，并約定維修責(zé)任等。(陳珊珊)