中新網(wǎng)7月3日電 據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，六月的上海灘，時(shí)晴時(shí)雨，炎夏的熱浪也在一步步逼近。但上半年一度觸底反彈的當(dāng)?shù)貥鞘校瑓s沒(méi)有繼續(xù)回暖的勢(shì)頭，“觀望”二字，成了市場(chǎng)各方真實(shí)心態(tài)的唯一寫照。大家都在惴惴不安地猜測(cè)著，與本輪調(diào)控新政相呼應(yīng)的上海地方實(shí)施細(xì)則，到底會(huì)是個(gè)什么口徑。是暴風(fēng)雨來(lái)臨前的短暫沉寂，還是這里的黎明靜悄悄？

　　成交量急跌過(guò)半

　　過(guò)去一個(gè)月里，上海樓市一手住宅成交量反復(fù)下跌。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至6月25日止，成交量已從高峰期的每周5000套，跌至最低點(diǎn)的2600套上下，跌幅近50%，直追去年5月調(diào)控之后的的情形。

　　同時(shí)住宅成交均價(jià)也走低，從一個(gè)月前每平方米9850元的最高位，下滑至每平方米8837元，降幅超過(guò)10%。盡管這一數(shù)據(jù)更多反映的是成交結(jié)構(gòu)的變化，并不一定意味著房?jī)r(jià)已全面回落，但市場(chǎng)上降價(jià)銷售的新盤并不罕見(jiàn)。如位于徐匯區(qū)華涇板塊的“徐匯新干線”，4月底以“準(zhǔn)現(xiàn)房”形式推出時(shí)，售價(jià)每平方米8300元，目前實(shí)際成交均價(jià)已降至每平方米7900元以下。

　　二手房市場(chǎng)成交量也遭到重挫。“估計(jì)6月份的成交量比5月份下跌4～5成，今后至少兩個(gè)月內(nèi)低迷狀態(tài)會(huì)持續(xù)。”志遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)錢建國(guó)告訴記者。該公司是上海地產(chǎn)代理20強(qiáng)之一。

　　易居分析師葉穎也稱，眼下市場(chǎng)觀望氛圍很濃，特別是二手樓市，賣家把價(jià)格抬高，想把營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給買家，但后者往往也在猶豫之中，便造成了普遍的“有價(jià)無(wú)市”局面。

　　中星營(yíng)銷機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理劉承健更是直截了當(dāng)說(shuō)：“購(gòu)房者在觀望，開(kāi)發(fā)商更在觀望，一切重大決策都停止了，都在等待市政府的調(diào)控細(xì)則出臺(tái)。”

　　官方態(tài)度微妙

　　6月中旬，上海市房屋土地資源管理局曾召集主流開(kāi)發(fā)商開(kāi)會(huì)，征求大家對(duì)調(diào)控細(xì)則的看法，滬上十余家大型房企老總悉數(shù)出席。“現(xiàn)場(chǎng)討論氣氛非常熱烈，感覺(jué)就像政府在開(kāi)政策的聽(tīng)證會(huì)。”某不愿披露身份的與會(huì)開(kāi)發(fā)商后來(lái)對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示。

　　據(jù)其介紹，開(kāi)發(fā)商們?cè)跁?huì)上提出了各種各樣的建議方案，得到大多數(shù)人支持的意見(jiàn)是，“90平方米以內(nèi)戶型占70%”這一限制性規(guī)定，應(yīng)該以整個(gè)上海為統(tǒng)計(jì)基準(zhǔn)范圍，而不僅僅在市中心區(qū)域落實(shí)。也有一種意見(jiàn)認(rèn)為，按照開(kāi)發(fā)板塊，甚至具體地段劃分來(lái)推行這一政策。不過(guò)，后者技術(shù)上的操作難度也受到質(zhì)疑：各個(gè)板塊和地段的邊界在哪里很難確定，反而容易引起爭(zhēng)議。

　　除了房地局不同尋常地主動(dòng)征詢市場(chǎng)意見(jiàn)外，上海市人大、政協(xié)近期也多次組織開(kāi)發(fā)商開(kāi)會(huì)，并派代表到各個(gè)區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。“我們明顯感覺(jué)到，跟以往相比，這次人大、政協(xié)的調(diào)研格外認(rèn)真。”一位開(kāi)發(fā)商對(duì)記者透露說(shuō)。

　　日前《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者從消息靈通人士處得知，上海市政府相關(guān)部門經(jīng)多方調(diào)研后，向中央提交了有關(guān)調(diào)控如何具體落實(shí)的意見(jiàn)，其中針對(duì)“90平方米以內(nèi)戶型占70%”等各方反應(yīng)強(qiáng)烈的新規(guī)，曾要求“區(qū)別對(duì)待”，適當(dāng)放寬。

　　“但這一意見(jiàn)最終還是被上面駁回，如果沒(méi)有意外的話，上海出臺(tái)的細(xì)則將嚴(yán)格按照中央精神執(zhí)行。”該人士稱。不過(guò)，截至本報(bào)發(fā)稿時(shí)止，這一說(shuō)法尚未得到上海市政府官方的證實(shí)。

　　購(gòu)房貸款政策對(duì)沖

　　就在上海市地方調(diào)控細(xì)則仍然“猶抱琵琶半遮面”之時(shí)，工行、中行及民生三家銀行的上海分行個(gè)人住房貸款新規(guī)定已率先出臺(tái)。

　　在嚴(yán)格執(zhí)行“建筑面積90平方米以下的自住型房屋按揭貸款首付兩成，90平方米以上首付三成”等規(guī)定的同時(shí)，上述銀行對(duì)多套購(gòu)房的貸款申請(qǐng)，也有嚴(yán)格的審批規(guī)定。如中行要求：申請(qǐng)人若購(gòu)買第三套住房，最高只能貸款6成，第四套則降至5成，并提高貸款利率，以6.39%的利率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行上浮，至于購(gòu)買第五套或以上申請(qǐng)人，銀行將不予放貸。

　　但記者也注意到，自7月1日起，上海調(diào)高了住房公積金的繳存基數(shù)，月繳存額上限從854元提高至938元，下限也從64元提高至70元。有觀點(diǎn)認(rèn)為，這一政策調(diào)整意在鼓勵(lì)普通老百姓自住購(gòu)房，而且確實(shí)會(huì)起到一定的促進(jìn)作用。

　　市場(chǎng)人士亦指出，過(guò)去一年以來(lái)上海樓市行情不佳，房?jī)r(jià)呈下跌趨勢(shì)，本輪調(diào)控令市況更差，是維持穩(wěn)定還是繼續(xù)打壓？政府自然頗費(fèi)躊躇。易居分析師葉穎甚至大膽判斷：“政府不會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控細(xì)則。”

　　然而，據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解，在最近一次房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部座談會(huì)上，上海市房地局一位官員曾表示，“十一五”期間，預(yù)計(jì)上海住宅的總需求約為1.2億平方米左右，但光是目前市區(qū)已出讓的存量土地，按規(guī)劃就可以建成1.5億平方米的住宅——換句話說(shuō)，未來(lái)市場(chǎng)總量供過(guò)于求的情況，會(huì)更趨嚴(yán)重。

　　面對(duì)如此復(fù)雜多變的市場(chǎng)形勢(shì)，看來(lái)地方政府也需要權(quán)衡和抉擇。（王其明）