中新網(wǎng)5月10日電 據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》報(bào)道，“今天的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，光看現(xiàn)象，已是一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)。”五一前夕，連敏在接受采訪時(shí)做出這樣的判斷。作為一名房地產(chǎn)從業(yè)人士，連敏供職于上海張江一家房地產(chǎn)公司。連敏坦言，受去年房地產(chǎn)調(diào)控的影響，該公司旗下樓盤“森活”一年來(lái)價(jià)格下跌了10%左右。
“雖然現(xiàn)在斷言上海樓市已步入健康發(fā)展軌道還為時(shí)尚早，但上海在房地產(chǎn)調(diào)控方面基本上可以算是成功的。到目前為止，沒有產(chǎn)生太多的負(fù)面影響。”和滬市許多房地產(chǎn)從業(yè)人士一樣，連敏除了對(duì)眼下敏感的本地市場(chǎng)任何風(fēng)吹草動(dòng)都特別留心之外，對(duì)北京樓市的發(fā)展也非常關(guān)注。
北京樓市＝前兩年上海樓市
“北京房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去的發(fā)展態(tài)勢(shì)總體來(lái)說(shuō)比上海要好，但是近期上漲房?jī)r(jià)明顯比較快。”雖然與北京有著千里之隔，上海富華投資公司投資部經(jīng)理程傳東先生還是嗅出了北京樓市的異樣。
在北京，與房地產(chǎn)有關(guān)且曾經(jīng)被廣受關(guān)注的一連串?dāng)?shù)字：一是有關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)顯示，2005年北京商品住宅均價(jià)為6725元／平方米，三年來(lái)首次超過(guò)上海；二是今年前兩個(gè)月期房?jī)r(jià)格同比上漲了17.3%；三是今年一季度住宅平均銷售價(jià)格繼續(xù)攀升至7168元／平方米，漲幅同比高達(dá)15%左右。緊隨這些數(shù)字出現(xiàn)的房?jī)r(jià)“報(bào)復(fù)性上漲”說(shuō)甚囂塵上。
前不久，北京市建委以其下屬單位北京城建研究中心的名義，向媒體發(fā)布了一份書面材料，對(duì)北京房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)做出回應(yīng)，試圖以正視聽。
該書面材料稱，今年一季度北京商品住宅價(jià)格增幅明顯回落，商品住宅同質(zhì)樓盤價(jià)格漲幅低于城市居民人均可支配收入增幅。該材料同時(shí)還披露，今年1-3月，全市商品住宅期房預(yù)售均價(jià)漲幅比2005年降低了4.4個(gè)百分點(diǎn)，商品住宅單月價(jià)格繼續(xù)保持去年6月份以來(lái)的平穩(wěn)波動(dòng)態(tài)勢(shì)。
一邊是官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，一邊是周圍樓盤的一片“漲聲”。到底那一個(gè)更加真實(shí)？
就在北京市建委回應(yīng)北京房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)之后不久，也就是在4月下旬，即有業(yè)內(nèi)人士對(duì)去年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控成效提出了質(zhì)疑，調(diào)控失效的說(shuō)法被有關(guān)媒體首次公之于世。
“透過(guò)北京這一陣房地產(chǎn)熱，冷靜下來(lái)思考不難發(fā)現(xiàn)，眼下北京樓市有點(diǎn)像前兩年上海的趨勢(shì)。”談到北京樓市現(xiàn)狀，連敏不無(wú)擔(dān)心地表示。
另有數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京市商品住宅期房預(yù)售均價(jià)為6885元／平方米，同比仍然保持14.8%的高增長(zhǎng)水平。北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的統(tǒng)計(jì)結(jié)果也表明，全市3月期房售出16641套，日均賣房達(dá)到500套以上，進(jìn)入4月，樓市依然保持在這個(gè)水平。
與央行等部門公布的一季度全國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)意愿跌至歷史新低，70%城鎮(zhèn)人口沒有新房購(gòu)買力以及商品房空置率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際公認(rèn)警戒線這些現(xiàn)象形成鮮明對(duì)比的是，房?jī)r(jià)越漲，北京購(gòu)房者越“瘋狂”。
曾經(jīng)在上海出現(xiàn)過(guò)的“排隊(duì)搶購(gòu)”現(xiàn)象，似乎也在一夜之間潛入北京。這樣的故事不僅發(fā)生在蘋果派、明天第一城等每平方米5000至7000多元的中低價(jià)位樓盤首日銷售現(xiàn)場(chǎng)。鳳凰置地公寓、AZ-Town、合生國(guó)際花園等單價(jià)超過(guò)每平方米1萬(wàn)元的房子同樣亦不乏排隊(duì)大軍，這些樓盤未開盤就已經(jīng)有數(shù)倍于放量的客戶在排隊(duì)。
一樣的調(diào)控，不一樣的結(jié)局
“3月份上海樓市出現(xiàn)了回暖跡象。這是前一陣購(gòu)房者恐懼、觀望，購(gòu)房需求積聚下來(lái)得到重新釋放的結(jié)果。經(jīng)過(guò)一年來(lái)的調(diào)控，在操作不規(guī)范、投機(jī)取巧等方面，開發(fā)商收斂了很多，有的已經(jīng)被淘汰出局。”連敏說(shuō)。
“上海房?jī)r(jià)原來(lái)瘋漲，去年七部委政策出臺(tái)后，上海樓市曾有一段時(shí)間處于膠著狀態(tài)，最近一段時(shí)間這種狀態(tài)打破了。”上海中華企業(yè)股份有限公司企業(yè)文化部經(jīng)理王凱紅證實(shí)了連敏的說(shuō)法。
上海漢宇地產(chǎn)研究部分析師邵明浩則告訴記者，今年3-4月上海樓市，無(wú)論是一手房還是二手房市場(chǎng)成交量都有明顯的增加，3月比前一個(gè)月成交量差不多翻了一番。
邵明浩表示，綜觀上海3-4月以來(lái)的樓市，市場(chǎng)表現(xiàn)出3月下旬快速上升，4月上旬出現(xiàn)回調(diào)，4月中旬再次穩(wěn)定上漲的趨勢(shì)。市場(chǎng)有漲有跌，邵明浩認(rèn)為，這是市場(chǎng)理性發(fā)展的標(biāo)志。
從一年來(lái)的調(diào)控效果和上海樓市目前的現(xiàn)狀來(lái)看，是否已經(jīng)達(dá)到調(diào)控的目的？對(duì)于記者提出的問題，邵明浩表示，調(diào)控的目的是否達(dá)到，首先要了解調(diào)控的目的是什么。“宏觀調(diào)控最大目的應(yīng)是打擊投機(jī)，我認(rèn)為從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，此次調(diào)控的目的已經(jīng)達(dá)到。”在上海，現(xiàn)在投機(jī)基本已經(jīng)看不到，市場(chǎng)發(fā)生了重要的變化。
他說(shuō)，樓市從過(guò)去整體都看好變成了分區(qū)域分板塊分樓盤，購(gòu)房群體也由原來(lái)投資投機(jī)為主轉(zhuǎn)變?yōu)樽宰≌冀^大多數(shù)，在定價(jià)策略、客戶選擇方面，開發(fā)商都非常理性，即使樓盤前期好銷，后期也是非常穩(wěn)健，慎言漲價(jià)。
“一年來(lái)上海全市房?jī)r(jià)整體上都有一定的下跌。”連敏說(shuō)，具體因樓盤而異，“位于市中心，地理位置和品質(zhì)比較高的樓盤，基本上只是略降，約為5%左右。偏遠(yuǎn)的地方，降價(jià)幅度多的達(dá)到20%左右。”
“上海不會(huì)出現(xiàn)北京那樣的房?jī)r(jià)大幅上漲。在前一陣房?jī)r(jià)上漲中，上海樓市傷了元?dú)猓F(xiàn)在重要的是慢慢恢復(fù)市場(chǎng)信心。”對(duì)于以北京、廣州等部分熱點(diǎn)城市為代表的新一輪房?jī)r(jià)上漲會(huì)不會(huì)再次波及上海的問題，連敏的回答非常肯定。“最保守的估計(jì)，至少今明兩年，上海房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)較大幅度的上漲。”連敏說(shuō)。
但是，同樣服用七部委開出的“藥方”，北京樓市卻逆市而動(dòng)，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高升，今年一季度住宅平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)幅度達(dá)15%。
市場(chǎng)亟待告別短期行為
與上海地產(chǎn)圈一些人士所持觀點(diǎn)相反，經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣認(rèn)為，“盡管上海現(xiàn)在的房?jī)r(jià)有所下降，但還是偏高，上海房?jī)r(jià)應(yīng)降50%的說(shuō)法其實(shí)有一定的合理性。調(diào)控還需要繼續(xù)。”
“北京人均GDP達(dá)到1700美元，和上海比較，人均財(cái)富并不低，因此有人認(rèn)為北京房?jī)r(jià)被低估了。北京參照上海，上海參照香港、紐約和東京，整個(gè)參照系都是錯(cuò)誤的。”王小廣表示，新一輪房?jī)r(jià)上漲除了游資參與炒作和銀根松動(dòng)兩大因素之外，地方政府消極對(duì)待調(diào)控，視房地產(chǎn)為搖錢樹也是一個(gè)原因。
“現(xiàn)在應(yīng)肯定房地產(chǎn)調(diào)控的效果，我們沒有理由相信調(diào)控失效的說(shuō)法。房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)遠(yuǎn)還沒有達(dá)到，沒三年調(diào)整不出來(lái)。”王小廣指出，調(diào)控一旦松動(dòng)，加上人為的煽動(dòng)，房?jī)r(jià)就可能重新大幅上漲。
盡管受訪的上海房地產(chǎn)界人士對(duì)樓市的看法同王小廣有很大的出入，但是在打擊投機(jī)和炒作方面，他們的觀點(diǎn)完全一致。
程傳東說(shuō)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)瘋狂的非理性的上漲，就是投機(jī)性需求在興風(fēng)作浪。如何控制投機(jī)？主要還是要依賴市場(chǎng)規(guī)則，只有建立科學(xué)合理的市場(chǎng)規(guī)則，市場(chǎng)才能規(guī)范起來(lái)，一個(gè)好的市場(chǎng)規(guī)則應(yīng)將購(gòu)買第一套房和第二套房區(qū)分開來(lái)對(duì)待，不能搞一刀切。程同時(shí)透露，上海有關(guān)部門目前正在醞釀這方面的政策。
“對(duì)于自住需求，不需要打擊，而是需要扶持。”邵明浩說(shuō)，今年上海樓市呈現(xiàn)的區(qū)域性回暖，絕大部分市場(chǎng)需求屬于自住需求支撐的結(jié)果。樓市調(diào)控就是要打擊短期急功近利的投機(jī)或投資行為，遏制房?jī)r(jià)過(guò)高和過(guò)快增長(zhǎng)。
連敏表示，短期來(lái)看，房?jī)r(jià)快速上漲，也許對(duì)開發(fā)商或地方政府有好處，但是從長(zhǎng)期來(lái)看有百害而無(wú)一利。在程傳東看來(lái)，告別短期行為，對(duì)北京乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，都是應(yīng)該吸取的教訓(xùn)。（周雪松）
