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      2. 2007年11月30日 星期五
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        抑制房價上漲須配套政策及時跟進
        2007年11月30日 09:14 來源:上海證券報

          回顧去年下半年開始的上海房價走勢,由于沒有系列調控政策的及時跟進,最終演繹了今年上半年房價飆升的局面。因此,全面開征土地使用稅短期內將會給開發商造成資金壓力,但是對房價的根本性影響有限,要抑制房價,配套調控政策須及時跟進。

          在同一時間,國內兩大經濟前沿城市——上海和深圳宣布全面開征土地使用稅。

          對于土地使用稅全面開征政策,公眾最為關注的是其經濟效果如何?特別是對于目前高居不下的房價走勢,其具體的影響如何?對此,筆者認為,短期內這一稅種的開征將會給開發商造成資金壓力,但是對房價的根本性影響有限;而從長期看,強調“重保有、輕流轉”的房地產稅制改革方向,將會逐步改變目前房地產業的體制亂象,更加合理地引導價格走勢。

          與流轉環節的稅收不同,保有環節的稅收更具有長期持續性和調節貧富差距的積極意義。所謂“保有稅”,顧名思義就是為擁有某項資產而付出的代價。對于土地而言,因其自身不可再生,一旦某人占有了土地,就等于剝奪了他人及其后代使用該土地的權利,這種資產占用必須要征稅,而且應該與其占用土地的時間保持一致。理論上,保有稅的稅率應該等于土地占用所產生的邊際機會成本,由于占用土地越多,機會成本越大,所以征收的稅額也應越多。現實中,高收入人群由于占用了地段最好、服務設施最齊全的公共土地,繳納的稅款自然也應該更多。

          以上海的具體稅制規定為例,土地使用稅對于普通居民的影響很小。一套面積100平方米、容積率為2、處于四級地段的居民住房,每年的需繳稅款不過300元左右。但是對于高檔住房、特別是別墅住房而言,因其地段優、面積大,就必須付出很大代價。更為關鍵的是,土地使用稅本身因其以土地面積為計稅基礎,所以對于擁有巨大土地囤積、惡意拖延開發供應的房產商而言,該稅種懲罰性的實際意義更大。

          之前以流轉環節為主收稅的方式,對此類惡意囤地行為沒有直接的作用,而土地使用稅的開征則有助于這一狀況的改變。按照新的土地使用稅收標準,在上海、北京等大城市,以12元/平方米的中間價位計算,10萬平方米土地一年的“持有費用”為120萬元,那么對于動輒擁有數千萬平方米土地儲備的大型土地開發商來說,每年的土地持有成本就將達到數千萬乃至上億元之巨。這對于開發商而言,自然會形成一定的資金壓力。

          但是,這并不意味著目前的高房價會隨之下跌。造成目前高房價的因素很復雜,至少包括社會資金供給的流動性過剩、地方政府隱形推手的作用、中國城市化進程加快、海外熱錢的炒作、開發商市場氣氛的渲染、購房者消費心理等等。這些復雜的因素混合相互作用,才最終導致了持續的房價高位攀升。而房地產市場的投資屬性不同于消費品,成本和現有的房價并非決定市場均衡價格的核心要素,只要房價未來有上漲預期,購房者就會繼續加碼買進,開發商就會繼續囤積土地延緩供應。因此,要想從根本上改變房價飆漲的趨勢,就必須首先通過政策調控改變購房者和開發商對價格趨勢的判斷。從這個意義上講,土地使用稅作為影響房價的要素之一,對其改變房價長期走勢的作用不宜過于樂觀。

          當然,這是從長期的角度來分析土地使用稅的作用。在當下,也即2007年歲末之時,這一稅種的全面開征卻極有可能產生短期的效果。事實上,自從今年十月份以來,全國房地產市場開始呈現出明顯的“價升量縮”的跡象,成交量的極度低迷意味著房地產市場在高位進入到階段性觀望期,這和去年下半年上海樓市的低迷如出一轍。而與去年相比,房產開發商的資金緊縮問題更加嚴峻,伴隨著調控部門嚴格控制信貸規模,從四季度開始,銀行信貸資金幾乎全面收緊,無論是開發貸款還是購房貸款都陷于半停滯的狀態。再加上年底的資金回籠壓力、購房者的觀望情緒,最終導致開發商短期資金壓力巨大,囤積抬價局面開始動搖。因此,從短期看,土地使用稅從今年開始征收,開發商馬上面臨上千萬的稅款壓力,資金短板問題將隨之進一步加大,房價出現向下波動的可能性將明顯提升。

          但是,即便短期內出現房價的動搖,也并不意味著房價轉勢因素的產生,土地使用稅之于房價走勢的作用還遠未達到這一能力。問題就在于以土地面積為計稅基礎,并不能擊中問題的要害,它最多只能部分抑制大戶型房產的購買動力。同樣屬于流轉稅種,以房產價值為計稅基礎的物業稅,能否在房價出現動搖的時刻及時出臺,才是決定趨勢的關鍵。物業稅與其他稅種相比,最大的優勢就是讓任何渴望房價上漲的預期都受到直接的抑制,房價越高,購房者繳納的稅款越多。如果在物業稅的稅制上實施累進制度,就更可以讓這一打擊效果做到精準化,讓“越漲越買”的投資購房心態受到遏制,從而形成一個以自住需求為主的房地產市場。這正是所有房地產調控政策所期望的最終結果。

          回顧去年下半年開始的上海房價走勢,由于沒有系列調控政策的及時跟進,短暫的觀望市場最終還是因為剛性需求的突然爆發,而最終演繹了今年上半年房價飆升的局面。此時此刻,當市場觀望情緒再度出現,公眾期望能夠看到的是調控政策的及時跟進,而不再是止步不前,其中尚處于“空轉”中的物業稅何時兌現,顯得尤為關鍵。

          (馬紅漫 作者系經濟學博士)

        編輯:王菲】
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