“這以后的房子還怎么蓋啊！”，看到今年5月29日公布的“國(guó)十五條”規(guī)定，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上后，多位開發(fā)商表達(dá)了這種悲觀失望的情緒，各家房地產(chǎn)公司紛紛緊急開會(huì)商討對(duì)策。
此規(guī)定緣于市面上的小戶型住房不到10%。今年3月份，中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心發(fā)布《2006年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》，稱我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些結(jié)構(gòu)性問題，到2005年末，40個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)可售商品住房面積中，有23個(gè)城市套型在120平方米以上的住房占50%以上；有16個(gè)城市80平方米以下的住房不到總面積的10%。
建設(shè)部最新出臺(tái)的《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，包含了以下5個(gè)重要內(nèi)容：
一、明確套型建筑面積概念
一度炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的套型建筑面積概念，這次終于塵埃落定。“套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。”
二、要求把套型結(jié)構(gòu)比例落實(shí)到具體項(xiàng)目，不得擅自突破
《意見》特別要求城市規(guī)劃主管部門，首先應(yīng)當(dāng)對(duì)擬新建或改造住房建設(shè)項(xiàng)目的居住用地明確提出住宅建筑套密度、住宅面積凈密度兩項(xiàng)強(qiáng)制性指標(biāo)。
據(jù)介紹，住宅建筑套密度是指每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)，住宅面積凈密度是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積。如果有這兩項(xiàng)指標(biāo)在，就很容易得出套均建筑面積。那么，具體到一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中大戶型房屋是否偏多，就一目了然了。
三、把調(diào)整住房結(jié)構(gòu)與土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)相銜接
《意見》提出，年度土地供應(yīng)計(jì)劃中已明確用于中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用權(quán)的居住用地，應(yīng)當(dāng)主要用于安排90平方米以下的住房建設(shè)。
四、過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目，凡不符合結(jié)構(gòu)比例要求的，要進(jìn)行套型調(diào)整
《意見》規(guī)定了調(diào)整項(xiàng)目的順序：首先調(diào)整過去違反規(guī)定批建的各類住宅項(xiàng)目特別是別墅類項(xiàng)目，在土地出讓合同中約定了銷售價(jià)位、套型面積等，但企業(yè)未執(zhí)行的普通商品住房項(xiàng)目，以及以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目。
五、強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，明確重點(diǎn)查處內(nèi)容
在忐忑等待月余之后，“165號(hào)文”終于正式下發(fā)，將原九部委的十五條細(xì)則中“90平方米以下戶型占70%”的“70%”，落實(shí)為“住房總面積的70%”。
然而，“165號(hào)文”一出，原本“70%”的概念，一下子變得模糊不清了。困擾了地產(chǎn)商們一個(gè)多月的這句話，表述上就有歧義：到底是每個(gè)項(xiàng)目中的“90平方米以下”都必須占70%，還是在一個(gè)地區(qū)(城市)，所有項(xiàng)目的總量核算中占70%？
因而該項(xiàng)政策公布后，引發(fā)市場(chǎng)無數(shù)解讀。
目前市場(chǎng)上的主流住宅產(chǎn)品建筑面積，多在110平方米左右，“套型建筑面積90平方米”如果等同于“使用面積”90平方米界定，則意味著大多數(shù)開發(fā)商都不用大規(guī)模修改原定規(guī)劃。而“達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”這一定義，如按所有項(xiàng)目70%以上做小戶型，則開發(fā)商幾乎百分之百地要進(jìn)行變更；如按城市開發(fā)總量70%以上做小戶型，就意味著有不少開發(fā)商可以逃脫新政的直接調(diào)控。
定義之爭(zhēng)，實(shí)際隱含著巨大的利益。
兩種理解方式看起來區(qū)別不大，但對(duì)開發(fā)商來說卻有天壤之別。單項(xiàng)目的70%意味著，每一個(gè)開發(fā)商的每一塊地，都必須給小戶型留出七成空間；但假如按一個(gè)城市總量核算，則至少政策上有空間，可以讓某些開發(fā)商繼續(xù)開發(fā)他們的大戶型——理論上單個(gè)項(xiàng)目可以100%超過90平方米——只不過需要其他項(xiàng)目，補(bǔ)足70%的差額。
其實(shí)從一開始，我們就不該認(rèn)為，有關(guān)部門會(huì)在原應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)無隙的政策文本中，在如此關(guān)鍵的硬性指標(biāo)上，犯如此“低級(jí)”的錯(cuò)誤。正確的理解是，這原本就是個(gè)預(yù)留的“活口”，政策的制定者還需要“察言觀色”：要看看開發(fā)商的反應(yīng)，看看市場(chǎng)的走勢(shì)。然后在這個(gè)“活口”中，兩害相權(quán)取其輕。
對(duì)單個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行約束，是簡(jiǎn)單又易于操作的。批給你這塊地能建10萬平方米的房子，那么必須有超過7萬平方米“90平方米以下”的戶型。過線了，板子就會(huì)打到你的屁股上。
但以地區(qū)總量進(jìn)行核算，就會(huì)憑生出更多的問題。
例如，總量70%，是以1個(gè)月內(nèi)開發(fā)的土地為“總量”，還是3個(gè)月、1年或者3年？哪些項(xiàng)目、多大戶型占多少比例，是規(guī)劃部門說了算，還是審批部門說了算？或者是若干“有關(guān)部門”和開發(fā)商“商量著”算？誰來對(duì)這個(gè)地區(qū)已建、在建或?qū)⒔ǖ哪切╉?xiàng)目，進(jìn)行戶型的統(tǒng)計(jì)和監(jiān)管？如果大戶型超限成了事實(shí)，是該打地方政府的板子，還是打開發(fā)商的板子？
至少到現(xiàn)在我們還無法知道，即使按套數(shù)算，北京市現(xiàn)有的住宅中，到底有多大的比例在“90平方米以下”。何況要弄清楚的問題更復(fù)雜：是這些“90平方米以下”的總面積，在所有住宅總面積中的比例。
依照無數(shù)次的“前車之鑒”看，“165號(hào)文”口子一開，原本看似嚴(yán)厲的“新政”，最終的命運(yùn)，可能是再次落為空文。
在北京的三環(huán)以內(nèi)，90平方米以下的房子最受投資者歡迎，而恰恰是90平方米以上的住房并不好租。因此，90平方米的規(guī)定正中投機(jī)買家的下懷，封殺的卻是自住買家的選擇，這樣的調(diào)控措施和調(diào)控目標(biāo)恐怕是南轅北轍的。
量化指標(biāo)推出的初衷，是面積較小、總價(jià)格較低的住房比較短缺，一般中低收入者購(gòu)房較為困難而考慮的。有人提出了問題的另一面：如果市場(chǎng)風(fēng)云突變，如果因?yàn)橹行∶娣e住房大量增加供應(yīng)而造成緊缺局面不再，這時(shí)會(huì)怎么樣？又由誰來買單？
諸多問題，不得不讓人對(duì)目前的數(shù)字房地產(chǎn)政策心生擔(dān)憂！
（來源：中華工商時(shí)報(bào) 作者：梧桐）
