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        巴曙松:廉租房可迫房價下降 開發融資可證券化

        2006年08月01日 10:58

            漫畫:圓夢——大力擴建廉租房背景說明:全國人大常委會副委員長成思危表示,國家財政要用20%以上的土地出讓金投入廉租房建設,以解決低收入群體住房困難的問題。關鍵字:廉租房 經濟適用 中新社發 任士可 攝


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          中新網8月1日電 對于上漲的房價,廉租房無疑是一針“鎮靜劑”。據《中華工商時報》報道,針對這一問題,國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示,廉租房與市場房價呈負相關關系,廉租房的供給每增加5%,就會迫使房價下降3%-4%。而房價的下降會帶來兩個后果:一是地價下降,直接導致政府收入減少;二是拖累經濟增長、GDP下降,從而使官員在考核中處于不利的地位。

          根據國務院發展研究中心的一份調研報告,在一些地方政府,土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入的40%,而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上,大約只有15%的土地屬于商業用地和房地產,為了擴大財源,地方政府拼命圈地用于房地產開發,并拼命炒高地價、房價。有專家指出,資金缺乏導致地方政府對于廉租房制度執行不力。

          而目前的廉租房融資方式,主要包括財政撥款(直管公房出售或出租收入)、住房公積金增值收益、社會保障和社會捐贈。但這部分資金根本不足以支持廉租住房建設,因而最近剛出臺的政策,才要求地方政府將土地出讓金凈收益中的5%用于廉租房建設。

          地方政府參與不夠積極,信貸結構不合理,金融工具缺失,巴曙松如此分析造成廉租房建設資金不足的主要障礙。廉租房的融資方式單一、融資渠道不暢已成為我國廉租房制度建設金融方面的瓶頸。

          針對廉租房融資困局,巴曙松提出,金融創新可在一定程度上緩解這個困局。將廉租房開發貸款證券化,可以加強這部分金融資產的流動性,降低商業銀行的風險,則廉租房開發更容易獲得銀行的資金支持,能拓寬融資渠道。

          另外,中國廉租房只租不售的特點,使經營租賃、委托租賃等成為比較可行的租賃方式。若采用“租賃”加“信托”的模式,由廉租房產權所有者與信托公司合作,將具有穩定性和連續性的廉租房租金應收款打包升級,設計成為一種信托產品,讓市場投資者分享廉租房租賃資產所帶來的收益,從而能夠集合更多社會上的閑散資金來支持廉租房建設。

          政府或者合適的房地產開發商可選擇或建立廉租房開發項目公司,依靠項目公司取得銀行貸款或其它方式融資,并通過租金收益逐步償還貸款,同時提供稅收減免、低息貸款等優惠措施來減小還貸壓力。通過項目融資的穩健運作,廉租房開發項目可以實現融資目標和風險屏蔽。項目融資具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點,非常適合廉租房建設與開發融資。

          除此之外,巴曙松建議,政府還可以發展房地產信托投資基金,總體考慮廉租房臨時性融資缺口來確定數額,并根據財政收支運營狀況合理確定債務的償還期限,適量地發行住房建設公債來支持廉租房建設。(向輝 傅春榮)


         
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