重建城中村

　　重建336個城中村，是仇和改造昆明的又一樣板工程。

　　目前，昆明市主城區(qū)超過10%的土地為城中村所占據(jù)。近三分之一的昆明居民居住在336個城中村中，人口密度達每平方公里近7萬人，堪比香港中環(huán)地區(qū)和美國紐約的曼哈頓島。這種城中村高度繁榮的景象，在全國省會城市中相當(dāng)罕見。

　　仇和到任前，昆明市關(guān)于城中村的提法是整治，從2006年開始就對城中村住宅“限高”和“拆違”。但這并沒有解決城中村亂搭亂建的問題。

　　2008年3月，仇和在一次內(nèi)部會議上說，“從現(xiàn)在起，在滇池盆地2920平方公里的范圍內(nèi)，凍結(jié)任何行政主體、行政部門審批宅基地，農(nóng)村無序建設(shè)必須全部停止，土地證、房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證這“三證一律停發(fā)，誰發(fā)誰負責(zé)，誰發(fā)就追究誰”。

　　不久，中共昆明市委、市政府陸續(xù)出臺了《昆明市城中村改造征地補償安置指導(dǎo)意見》《昆明市城中村改造拆遷安置補償基準價格》《昆明市城中村改造重建集體土地住宅拆遷貨幣補償最低標準》等七項意見和辦法。

　　一些市民對仇和敢于啃城中村這塊硬骨頭，表示贊賞。

　　“拆一次，富一截”，是仇和對城中村居民的承諾。今年3月初他在視察城中村拆遷時說，要把“城中村”五年重建工程作為改善民生、保障人民群眾生命財產(chǎn)安全的重大“民心工程”。

　　但是城中村居民對此意見不一，有的居民認為政府制定的拆遷賠償標準過低�！八�有補償?shù)腻X拿去買房子了，我們吃什么？我們是農(nóng)民，沒有了土地，房子被拆遷了，我們住哪里？如果自己蓋房子，靠租金就可以養(yǎng)活自己。”清水河村村民黃國安說，去年底，有關(guān)單位改擴建7204道路，清水河村有18戶人家的房子在道路擴建中將被拆遷。當(dāng)時，拆遷房子每平方米補償1100～2300元不等，村民覺得補償?shù)锰�少�?/p>

　　云南財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研分析認為，城中村大多位于二環(huán)路內(nèi)，地段優(yōu)良，土地升值空間巨大。

　　2008年5月出臺的《昆明市城中村改造征地拆遷補償安置指導(dǎo)意見》(以下簡稱補償安置指導(dǎo)意見)規(guī)定，政府只對不超過4層、建筑面積不超過300平方米的房屋進行補償安置。超出規(guī)定面積的部分則不予以補償。

　　補償安置指導(dǎo)意見還規(guī)定，城中村改造征地，按每畝25萬元給予補償。但在今年6月1日，位于高新區(qū)新發(fā)村、編號為J2009-022的城中村土地，成為昆明市第一個上市掛牌交易的地塊，昆明市土地交易中心提供的數(shù)據(jù)顯示，該地塊的最終成交價每畝平均接近240萬元。

　　大部分位于市中心的城中村的土地交易價格則更高。昆明市土地交易中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2008年底，在城中村相對集中的五華區(qū)，一塊編號為KC2007-36、總面積33畝的地塊，最后成交價格超過2685萬，平均每畝接近900萬。

　　此前，仇和表示，城中村重建過程中，要充分尊重村民的意愿，必須有90%的村民同意才能改造，堅持“村民自愿”的原則進行。

　　但是在實際執(zhí)行過程中，難免出現(xiàn)偏差。

　　對于拆遷過程中遇到的釘子戶問題，昆明市則形成了一套“成熟”的拆遷模式，即通過法院認定城中村房屋系非法建筑，進而作出強制拆除裁定。2008年，昆明市曾對主城區(qū)違法臨時建筑展開大規(guī)模的強制拆除行動，積累了“豐富經(jīng)驗”。

　　今年5月25日，位于昆明五華區(qū)的一幢外形酷似美國白宮的城中村居民樓，由于房主張麗不同意政府僅支付500萬的賠償金，遭到政府強制拆除，引發(fā)全國關(guān)注。張麗是當(dāng)?shù)匚ㄒ粵]有簽訂拆遷安置補償協(xié)議的釘子戶。張麗稱，此前有人出價1000萬購買，她沒舍得賣。這幢綽號“白宮”的私房，被當(dāng)?shù)剌浾撜J為是昆明最奢華的城中村住宅之一。

　　昆明市政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2009年1月，昆明市已完成對50個城中村近百萬平方米房屋的拆遷。

　　地產(chǎn)沖動隱現(xiàn)

　　據(jù)昆明市政府的初步估計，336個城中村改造重建工程所需要的資金量達到1000億元。

　　按照5年改造完成的目標，則每年所需資金量約為200億元，相當(dāng)于昆明2007年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資量的90%。

　　但即便是并不算高的拆遷補償，在政府看來仍然是一個巨大的數(shù)字。城中村拆遷的巨大資金缺口，迫使政府采取“企業(yè)參與，市場運作”的方式，吸引房地產(chǎn)開發(fā)商參與進來。

　　啟動房地產(chǎn)市場，也是仇和對外招商引資的主要內(nèi)容之一。

　　盡管2008年，昆明新增企業(yè)過萬家，吸引市外投資超過500億元。然而，昆明市統(tǒng)計局公開數(shù)據(jù)顯示，今年1月至2月，昆明市冶金、機電、化工、能源、煙草5大支柱行業(yè)產(chǎn)值均出現(xiàn)負增長。由于市場有效需求減弱，目前全市仍有158家規(guī)模企業(yè)停產(chǎn)減產(chǎn)。而去年，在統(tǒng)計的39個工業(yè)行業(yè)中，有19個行業(yè)利潤負增長。

　　在此背景下，房地產(chǎn)成為為數(shù)不多的經(jīng)濟增長點。

　　在今年3月28日，昆明市舉行的“城中村改造招商項目推介會”上，仇和表示，“春城昆明冬無嚴寒，夏無酷暑，是一個一年四季能開窗，365天天天可施工的城市�！彼�認為，國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢的變化，也給昆明帶來了建材低價格、建工低報酬、建設(shè)低成本、融資低利息的難得的四低機遇，推進城中村改造，前景廣闊，商機無限。

　　最終，在這次推介會上，昆明市政府與各地開發(fā)商共簽訂城中村改造招商項目協(xié)議41份，意向性投資高達近700億元。其中，江蘇省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會分別與五華區(qū)政府、盤龍區(qū)政府、西山區(qū)政府簽訂了投資意向協(xié)議，投資總額達90億元人民幣，創(chuàng)本次簽約中企業(yè)意向投資金額之最。

　　強勢行政主導(dǎo)下的城市建設(shè)擴張仍在繼續(xù)。

　　今年4月17日，昆明第一高樓“南亞之門”設(shè)計方案“因考慮到城市總體規(guī)劃”，高度從原來計劃的316米，再次提高17米，達到333米。這是“南亞之門”第二次上調(diào)建筑高度。

　　總投資約42億元的“南亞之門”項目，是昆明市政府今年從江蘇成功招商引資的一個重點項目，由江蘇天地集團和云南中炬集團聯(lián)合建設(shè)，屬于規(guī)劃中的昆明主城中央商務(wù)區(qū)中的高端商業(yè)金融中心。這一“昆明第一高樓”，預(yù)計將在2013年建成并投入使用。

　　除“南亞之門”外，自2008年以來，順城雙塔、南亞之門、世紀廣場2期、欣都龍城、俊發(fā)中心、志遠城市綜合體、星都國際總部基地、南亞風(fēng)情等眾多高層寫字樓項目近期爭相入市。

　　昆明風(fēng)之鈴市場調(diào)研中心認為，自1999年昆明舉辦世博會以來，昆明寫字樓開發(fā)投資的“慢熱狀態(tài)”正在迅速改變，昆明寫字樓市場的開發(fā)與投放市場力度已進入了10年來的最高峰。 ★