從需求角度來(lái)看，即使是辦公樓市場(chǎng)最為成熟的北京和上海，也仍有大量潛在需求尚未被激發(fā)。特別是從第三產(chǎn)業(yè)人均甲級(jí)辦公樓面積這一數(shù)值就可以看出，北京和上海還遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于紐約等世界上主要成熟市場(chǎng)的水平，中國(guó)的辦公樓市場(chǎng)仍然具備極強(qiáng)的需求潛力。

　　采訪實(shí)錄摘要如下：

　　國(guó)是直通車(chē)：商業(yè)地產(chǎn)，特別是寫(xiě)字樓租戶(hù)構(gòu)成可以被視為宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表，從今年的市場(chǎng)情況來(lái)看，您觀察到哪些新變化？

　　張瑩：根據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)三季度全國(guó)重點(diǎn)城市辦公樓市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)，需求端整體仍處于修復(fù)通道，但增量需求不同帶來(lái)各行業(yè)在不同城市的分化。

　　金融行業(yè)在全國(guó)大部分主要城市占據(jù)辦公樓租賃市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，在2023年前三季度，北京和深圳金融行業(yè)的寫(xiě)字樓成交占比分別達(dá)到30%和40%的高水平。銀行、保險(xiǎn)、基金公司等租戶(hù)長(zhǎng)期維持著較為穩(wěn)健的市場(chǎng)需求。其中，內(nèi)資保險(xiǎn)企業(yè)三季度搬遷、整合需求尤為顯著。

　　科技互聯(lián)網(wǎng)在深圳、杭州、武漢等部分頭部科技中心城市呈現(xiàn)租賃需求走低的特征，但在廣州仍錄得前三季度40%的租賃成交占比。此外，該行業(yè)中的電商和新媒體等細(xì)分行業(yè)也在青島、佛山、南昌、長(zhǎng)春、石家莊、哈爾濱和烏魯木齊等城市釋放出活躍的中小面積段需求。

　　值得注意的是，部分主要城市中來(lái)自于生命科學(xué)與能源行業(yè)的辦公樓增量需求顯著。南京今年第三季度需求中有20%來(lái)自于醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)，其中醫(yī)療服務(wù)類(lèi)貢獻(xiàn)較大面積成交。西安的能源類(lèi)企業(yè)仍作為全市主要的需求支柱之一。隨著陜西省加速布局新能源產(chǎn)業(yè)版圖，新能源企業(yè)的租賃需求逐步趕超以煤、油為首的傳統(tǒng)能源類(lèi)企業(yè)需求，在新增需求中占據(jù)主導(dǎo)。

　　總體而言，中國(guó)主要城市辦公樓市場(chǎng)仍處于恢復(fù)過(guò)渡期，空置面積的去化速度趨緩，大多城市需面對(duì)“存量”與“增量”并存競(jìng)爭(zhēng)的局面。當(dāng)前企業(yè)多采取成本節(jié)約型租賃策略，多數(shù)擁有搬遷需求的租戶(hù)仍持觀望態(tài)度，整體市場(chǎng)租金持續(xù)承壓，市場(chǎng)正在摸索中尋求發(fā)展路徑。

　　國(guó)是直通車(chē)：從物業(yè)投資市場(chǎng)來(lái)看，今年以來(lái)趨勢(shì)如何？

　　張瑩：2023年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗成交量有所減弱，投資者考量決策時(shí)普遍受全球經(jīng)濟(jì)不確定性和利率波動(dòng)的影響。目前多數(shù)交易的買(mǎi)賣(mài)價(jià)差收窄，賣(mài)家愿意降低價(jià)格來(lái)促進(jìn)交易。資產(chǎn)的重新定價(jià)和買(mǎi)賣(mài)價(jià)差縮小等因素，有望在中期帶來(lái)整體投資市場(chǎng)活躍度的回暖。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行此前的數(shù)據(jù)，從投資人類(lèi)型的變化來(lái)看，2008年以前，中國(guó)的物業(yè)投資市場(chǎng)上，境外私募基金是主力。2008年以后，物業(yè)投資市場(chǎng)陸續(xù)有包括保險(xiǎn)公司、國(guó)內(nèi)私募基金、民營(yíng)企業(yè)、主權(quán)和養(yǎng)老基金、境外REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)等新加入者進(jìn)入。從2022年到現(xiàn)在，有不少人民幣私募基金和終端用戶(hù)參與法拍。

　　從交易數(shù)量上看，過(guò)去3年，全國(guó)范圍內(nèi)辦公類(lèi)物業(yè)的占比從2020年的49%，逐年下降并降低至32%。工業(yè)園區(qū)和物流從2020年的占比33%，逐年上升到43%。除此之外，逐年占比升高的投資物業(yè)類(lèi)型還包括酒店，疫情后酒店投資有明顯的復(fù)蘇，交易呈翻倍增長(zhǎng)；長(zhǎng)租公寓的增長(zhǎng)勢(shì)頭更為明顯，占比份額大幅增加。

　　國(guó)是直通車(chē)：目前對(duì)外資企業(yè)來(lái)說(shuō)，哪些類(lèi)別的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)比較有吸引力？

　　張瑩：中國(guó)辦公樓資產(chǎn)作為最成熟的投資標(biāo)的，其價(jià)值依舊不可替代。從全國(guó)總需求角度來(lái)看，即使是辦公樓市場(chǎng)最為成熟的北京和上海，也仍有大量的辦公樓市場(chǎng)潛在需求尚未被激發(fā)。

　　從第三產(chǎn)業(yè)人均甲級(jí)辦公樓面積這一數(shù)值就可以看出，北京和上海還遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于紐約等世界上主要成熟市場(chǎng)水平，中國(guó)的辦公樓市場(chǎng)仍然具備極強(qiáng)的需求潛力。

　　2023年是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入中國(guó)REITs可發(fā)行資產(chǎn)范圍的元年，百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心可以發(fā)行REITs的消息不僅對(duì)零售業(yè)態(tài)有重大利好，也為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)信心回暖注入了一針強(qiáng)心劑。

　　從其他物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，物流、長(zhǎng)租公寓以及存在公寓改建可能的物業(yè)資產(chǎn)仍受主流關(guān)注，尤其是物流和長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)上的投資展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。

　　全球大環(huán)境的波動(dòng)導(dǎo)致投資者調(diào)整投資策略和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)潛力有效促使境外投資者在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中積極配置資本，保持對(duì)新興、另類(lèi)資產(chǎn)的高度關(guān)注。

　　國(guó)是直通車(chē)：在仲量聯(lián)行看來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去5-10年最大的變化是什么？公司是否相應(yīng)調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和布局？

　　張瑩：一是中國(guó)城市化發(fā)展進(jìn)程的改變。從傳統(tǒng)的大拆大建模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橐浴叭恕睘楹诵牡某鞘杏袡C(jī)體自我生長(zhǎng)迭代發(fā)展，通過(guò)新產(chǎn)業(yè)、新功能、新業(yè)態(tài)導(dǎo)入，優(yōu)化符合現(xiàn)代生活品質(zhì)要求的功能載體，提高存量資源利用效率。

　　城市更新被列入“十四五”規(guī)劃，2021年底住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部決定在21個(gè)城市(區(qū))開(kāi)展第一批城市更新試點(diǎn)工作。

　　二是中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)板塊更加多元。從原本單一的辦公樓，逐步涵蓋之倉(cāng)儲(chǔ)物流、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等，向更加成熟的市場(chǎng)方向發(fā)展；在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，政府從原先的主導(dǎo)者轉(zhuǎn)變?yōu)橥苿?dòng)者，邀請(qǐng)更多的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)參與市場(chǎng)決策。

　　這兩方面，仲量聯(lián)行都可以深度參與，是新的發(fā)展機(jī)遇。

　　國(guó)是直通車(chē)：放眼未來(lái)，仲量聯(lián)行在中國(guó)的發(fā)展重點(diǎn)會(huì)放在什么方面？

　　張瑩：一個(gè)重點(diǎn)是在房地產(chǎn)科技領(lǐng)域。

　　目前如遠(yuǎn)程辦公、公共健康和“非接觸式”服務(wù)已經(jīng)開(kāi)始顛覆傳統(tǒng)的商業(yè)模式，倒逼產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新。

　　仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，目前全球房地產(chǎn)科技企業(yè)數(shù)量已達(dá)到約8000家，是2010年的3倍以上，僅2021年上半年，房地產(chǎn)科技行業(yè)就吸納了97億美元投資，創(chuàng)歷史新高。自2010年以來(lái)，中國(guó)已經(jīng)募集超過(guò)160億美元的房地產(chǎn)科技資金，成為全球第二大房地產(chǎn)科技市場(chǎng)。

　　仲量聯(lián)行于2019年聯(lián)合行業(yè)領(lǐng)袖，發(fā)起了首個(gè)專(zhuān)注房地產(chǎn)科技創(chuàng)新的企業(yè)聯(lián)盟“城越UrbanLab”，以培養(yǎng)和發(fā)展有潛力的科技企業(yè)。

　　另一個(gè)重點(diǎn)是可持續(xù)發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全球40%的碳排放來(lái)自于與建筑相關(guān)的行業(yè)。建筑物作為碳排放大戶(hù)，在“雙碳”進(jìn)程中肩負(fù)重大使命。

　　隨著中國(guó)2030年碳達(dá)峰目標(biāo)的日益迫近，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的雙碳管理已經(jīng)邁入了新的階段，能源管理、碳運(yùn)營(yíng)和碳中和已是樓宇持有和運(yùn)營(yíng)者的必修課，而非可選項(xiàng)。仲量聯(lián)行已承諾將在2040年前實(shí)現(xiàn)凈零碳排放目標(biāo)，其中包括所有代表客戶(hù)管理的空間。(文/龐無(wú)忌)