作者：馬一凡

　　中國1472個縣城、394個縣級市共計容納了2.5億常住人口，縣城樓市是一個無法忽視的萬億級市場。

　　盡管房地產市場下行過程中，低能級的三四線城市及縣城承受了更多壓力，但是一系列數據顯示，“頭部縣城”的房價依然堅挺。第一財經記者梳理多個平臺數據發(fā)現，截至今年6月，房價破2萬元/平方米的縣城數量達到8個，均價破萬元的縣城數量達到117個，房價前十名縣城中，過半縣城房價同比上漲。

　　今年5月，國家層面出臺《關于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設的意見》，這意味著縣城建設又一輪大發(fā)展即將展開。克而瑞研究中心高級研究總監(jiān)馬千里表示，環(huán)一線城市的衛(wèi)星縣城、產業(yè)基礎深厚的富裕縣城以及城鎮(zhèn)化發(fā)展仍有較大提升空間的縣城將迎來房地產市場發(fā)展機遇。

　　多個縣城房價延續(xù)大漲態(tài)勢

　　2021年5月，”縣城房價急劇上漲“突然成為輿論熱點。當時新華社發(fā)文批縣城樓市”虛火過旺“，全國100余個縣商品房均價過萬元，一些普通小縣城房價接近每平方米2萬元。

　　時隔一年多，河南的縣城樓盤搞”大蒜、小麥換房“營銷，廣西玉林的公務員在節(jié)假日還要進村推銷房子，縣城樓市難道已經涼了？

　　第一財經梳理中國房價行情網(中國房地產業(yè)協(xié)會主辦)等平臺數據發(fā)現，多數“頭部縣城”的房價上漲態(tài)勢未變。

　　截至2022年7月，10個房價最高縣城中，有過半數縣城房價同比上漲。根據中國房價行情網，永康、溫嶺、昆山、樂清、桐鄉(xiāng)、德清這6個縣房價高于去年同期，陵水、義烏、萬寧、江山4個縣則同比下跌。

　　由于統(tǒng)計口徑的差異，房地產宏觀數據搜索與查詢工具“聚匯數據”則顯示，截至今年6月，房價前十縣城中，有8縣房價同比上漲，僅排名第一和第二的陵水和義烏房價下跌。

　　盡管兩個數據平臺存在差異，但匯總來說，前十縣城中房價上漲的數量壓過了下跌的數量，而且個別縣城的漲幅還不小。

　　比如：金華永康房價均價達24679元/平方米，同比上漲15.05%；臺州溫嶺均價為24275元/平方米，同比上漲9.70%；蘇州昆山均價達23446元/平方米，同比上漲10.07%；溫州樂清為21516元/平方米，同比漲幅達7.25%；湖州德清房價均價達18416元/平方米，同比漲11.51%。

　　此外，雖然海南陵水房價下跌，但是截至目前仍有33376元/平方米，同比跌幅僅為1.2%，陵水縣仍然是我國唯一一個房價破三萬的縣城。房價前十縣城中，僅有浙江義烏跌幅最大，同比跌了8.14%，目前房價為25690元/平方米。

　　截至今年6月，房價破2萬元/平方米的縣城數量達到8個，均價破萬元的縣城數量達到117個，上述兩個數據均超越去年同期的6個與103個。

　　即便是之前因“小麥換房”而聞名的河南商丘民權縣，其房價近一年也并未下跌。根據中國房價行情網，民權縣近一個月住宅均價為5333元/平方米，同比上漲6.09%。安居客顯示民權縣目前的住宅均價為5105元/平方米，跟中國房價行情網的數據接近。此外，安居客網站顯示，民權2018年時房價僅為3647元/平方米，此后一路漲至2021年的4626元/平方米，而最近一年房價又漲了10.35%。

　　新型城鎮(zhèn)化為縣城帶來機遇

　　縣城的房地產數據似乎成了一個隱秘的角落。在統(tǒng)計局每月發(fā)布的70城房價報告中沒有縣城的身影，而諸多研究機構發(fā)布的百城房地產報告中，也鮮少錄入縣城數據，以易居研究院的“百城”數據統(tǒng)計為例，其中包括4個一線城市、32個二線城市、64個三四線城市，其中絕大多數都是地級市，縣城及縣級市數量屈指可數。

　　而根據中國政府網數據，截至2021年底，中國有1472個縣城，394個縣級市，常住人口合計達到2.5億人，縣及縣級市數量占縣級行政區(qū)劃數量的約65%，常住人口占全國城鎮(zhèn)常住人口的近30%。

　　由于地產行業(yè)極強的地域性和非標性，縣城市場也是一個獨立的、特征鮮明的賽道。

　　去年國新辦發(fā)布的《中國的全面小康》白皮書指出，2016年至2020年，約一億左右農業(yè)轉移人口在城鎮(zhèn)落戶。這期間，縣城樓市發(fā)展迅速，最先研究并下沉到縣城市場的品牌房企一度吃足了紅利。

　　對于不少縣城的樓市來說，碧桂園的到來是一個標志性事件。很多人以為碧桂園主要做三四線的生意，實際上碧桂園看中的是新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下的人口流動，因此從2016年-2020年，碧桂園迅速下沉，布局涵蓋了1334個縣/鎮(zhèn)區(qū)。

　　吃到上一輪縣城發(fā)展紅利的，還有溫州起家的黑馬房企中梁控股，該公司一位高管曾對第一財經表示，2016年時公司判斷方向與趨勢，曾經整整開了三天會討論，最后發(fā)現下沉三四線利好更大。

　　如今，一個類似2016年時縣城發(fā)展的重大機遇又擺在了面前。

　　今年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)《關于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設的意見》，其中提出，到2025年，以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設取得重要進展，培育縣城特色優(yōu)勢產業(yè)、完善市政設施體系、強化公共服務供給、提升人居環(huán)境質量、促進縣鄉(xiāng)村功能銜接互補。

　　7月12日，發(fā)改委印發(fā)《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》，其中再次強調，將“推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設”，選擇一批條件好的縣城重點發(fā)展，推進縣城產業(yè)配套設施提質增效、市政公用設施提檔升級、公共服務設施提標擴面、環(huán)境基礎設施提級擴能、縣鄉(xiāng)村功能銜接互補。

　　對于這幾份文件，克而瑞研究中心高級研究總監(jiān)馬千里解讀認為，目前我國一、二線大城市城鎮(zhèn)化率已達高位，城鎮(zhèn)化發(fā)展面臨降速，未來的人口流動中，縣城被提到更加重要的位置。馬千里表示，在“鄉(xiāng)-城流動”不變的情況下，人口流動范圍從跨省向省內流動轉變。因此，加強縣域建設迫在眉睫。

　　中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任高國力也認為：“具有較好資源稟賦、產業(yè)基礎、交通條件的縣城，能夠依托自身優(yōu)勢發(fā)展特色支柱產業(yè)，將是吸納農業(yè)轉移人口就地就近城鎮(zhèn)化的重要載體。”

　　不過，也有研究機構并不完全看好縣城樓市的未來。中指院最近發(fā)布的《百城居民置業(yè)意愿調查報告》顯示，當前我國城鎮(zhèn)化率已超63%，城鎮(zhèn)化增速逐步趨緩，人口大規(guī)模流入、聚集的一線、二線城市仍有較大居住需求，而能級較弱、人口收縮的三四線、縣城擁有一套以上住房的居民數量占比較高，未來新增居住需求相對較為有限。調查顯示，一線城市和縣城的置業(yè)意愿差距較大，近一個月一線城市購房人群的置業(yè)意愿上漲至65%，而縣城在基本放開限購、限貸，同時加大促銷、宣傳力度鼓勵購房的情況下，購房人群置業(yè)意愿則由17%升至30%。