在執(zhí)行超過5年之后，環(huán)京樓市重地河北省廊坊市官宣取消住房限購(gòu)。與此同時(shí)，“北三縣”(大廠、香河、固安)和環(huán)雄安新區(qū)周邊的住房限售也被取消。

　　近日，廊坊市全文公布《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》。其中第一條明確提出，取消戶籍、社保個(gè)稅等方面不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的“限制性購(gòu)房條件”。同時(shí)還強(qiáng)調(diào)：對(duì)“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣(市)等重點(diǎn)區(qū)域取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。

　　曾經(jīng)終結(jié)“北三縣”等環(huán)京樓市狂歡并且使其“一夜入冬”的“限制性購(gòu)房條件”取消，意味著什么？燕郊等地樓市是否會(huì)迎來“春天”？

　　坐過山車的“環(huán)京樓市”

　　廊坊是距離北京城區(qū)最近的地級(jí)市，也是許多北漂在環(huán)京置業(yè)的首選之地。不過，背靠北京，在給這里帶來大量需求和機(jī)會(huì)的同時(shí)，也帶來樓市投機(jī)和泡沫。在過去6年多時(shí)間里，環(huán)京樓市經(jīng)歷了一輪“過山車”行情，大量炒房者不僅暴富夢(mèng)碎，還被深度套牢。

　　在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，波峰就在2016年。當(dāng)時(shí)，伴隨著北京房?jī)r(jià)上漲，購(gòu)房需求大量外溢至環(huán)京區(qū)域。不到一年時(shí)間，包括廊坊在內(nèi)的環(huán)京區(qū)域房?jī)r(jià)迅速翻番，燕郊新房單價(jià)超過每平方米4萬元，大廠超過3萬元，固安則超過2.5萬元。

　　但2017年，隨著廊坊開啟限購(gòu)，非本地戶籍購(gòu)房需要3年連續(xù)社保或個(gè)稅，來自北京的購(gòu)房人群大幅減少，狂歡戛然而止。市場(chǎng)成交規(guī)模大幅收縮的同時(shí)，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)大幅下跌。

　　作為環(huán)京樓市價(jià)格高地的“燕郊”，目前房?jī)r(jià)大約在每平方米2萬元左右，大部分項(xiàng)目每平方米價(jià)格為1萬元出頭，相比2016年，大多出現(xiàn)了腰斬甚至“膝斬”。

　　因?yàn)榉績(jī)r(jià)大幅下跌，這兩年，時(shí)常有燕郊房主“免費(fèi)”送房的新聞曝出：只要繼續(xù)還房貸，房子直接過戶不要錢。

　　根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2016年廊坊主城區(qū)新建商品住宅成交近5萬套，但2017年以來，年度成交大幅下滑，近幾年都維持在1萬套左右的水平。今年以來，受疫情影響，環(huán)京固安、香河成交低迷，上半年廊坊成交量?jī)H6763套，僅為去年成交水平的40%。

　　限購(gòu)取消背后的政策信號(hào)

　　廊坊為何在此時(shí)取消限購(gòu)？

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中新社國(guó)是直通車采訪時(shí)表示，廊坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是北三縣的商品房，近年來其量?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅下降，2017年的高點(diǎn)到現(xiàn)在，很多樓盤房?jī)r(jià)下跌50%甚至以上，在國(guó)內(nèi)重點(diǎn)和熱點(diǎn)區(qū)域來看，如此大的下跌是非常罕見的。出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)增長(zhǎng)、保交樓、惠民生的角度來看，迫切需要有紓困的政策。

　　此外，李宇嘉認(rèn)為，階段性地退出限購(gòu)限售政策，適當(dāng)降低公積金首付比例，對(duì)于滿足剛性需求和改善性需求，特別是部分臨近的北京新市民購(gòu)房的需求具有積極的意義。在當(dāng)前投資性需求已經(jīng)全面退場(chǎng)，控制資金和信貸的政策仍舊有效的情況下，這種退出具有積極意義。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙也認(rèn)為，在本地購(gòu)房需求較弱以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體壓力較大的背景下，廊坊取消限購(gòu)具備一定的市場(chǎng)必要性，能緩解當(dāng)?shù)貥鞘休^為低迷的局面。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)是穩(wěn)、健康發(fā)展和良性循環(huán)，在市場(chǎng)較為低迷下取消過往嚴(yán)苛的政策是允許的。

　　近日召開的中央政治局會(huì)議明確提出，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

　　專家認(rèn)為，在因城施策用足用好政策工具箱方面，后續(xù)其他城市可能會(huì)有更多動(dòng)作。

　　環(huán)京樓市會(huì)再“火起來”嗎？

　　張大偉表示，廊坊放松限購(gòu)等調(diào)控政策后，會(huì)帶來一些熱度，特別是經(jīng)歷多年調(diào)整后，環(huán)京房?jī)r(jià)已處于低位，水分被擠掉了，燕郊等樓市有望見底。但限購(gòu)政策并不能徹底扭轉(zhuǎn)環(huán)京市場(chǎng)頹勢(shì)，核心還要看檢查站帶來的通勤等問題能否解決。

　　李宇嘉也認(rèn)為，環(huán)京樓市出現(xiàn)了近年來最大速度的下跌，特別是許多項(xiàng)目房?jī)r(jià)腰斬，不少買房人被套牢。這拉低了市場(chǎng)情緒和預(yù)期，中短期環(huán)京樓市很難出現(xiàn)明顯反彈。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，其實(shí)，此前廊坊市區(qū)和北三縣取消限購(gòu)政策已經(jīng)落地執(zhí)行，首付比例也已執(zhí)行首套20%、二套30%，房貸利率最低執(zhí)行4.25%，各項(xiàng)政策已相對(duì)寬松，但市場(chǎng)并未出現(xiàn)回暖。

　　究其原因，陳文靜分析稱，一方面，前幾年環(huán)京市場(chǎng)的快速升溫主要依靠北京外溢自住及投資需求帶動(dòng)，而近幾年北京住房供應(yīng)逐漸增加，同時(shí)疫情防控嚴(yán)格，環(huán)京跨城通勤受到一定影響，北京外溢需求基本“消失”。

　　另一方面，環(huán)京區(qū)域近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展不及預(yù)期，人口導(dǎo)入有限，在市場(chǎng)下行階段，本地剛需入市節(jié)奏也放緩，因此，即便取消限購(gòu)限售等政策，對(duì)交易市場(chǎng)的提振效果或有限。

　　李宇嘉認(rèn)為，未來環(huán)京樓市能否再次啟動(dòng)取決于兩點(diǎn)：一是北京樓市能否明顯回升。在北京樓市回升以后，廊坊的樓市大致會(huì)滯后3-6個(gè)月回升。二是京冀地區(qū)能否在公共服務(wù)均等化方面出現(xiàn)更大進(jìn)展，這不僅僅是房地產(chǎn)的問題。

　　作者：龐無忌