中新網11月13日電 據中國青年報報道,北京現代城業主劉守熙11月11日在北京市和諧社區中心舉辦的《物權法》建筑物區分所有權研討會上說,對于小區的附屬設施、附屬建筑物是否屬于業主共有,法律上并沒有明確規定。
很多業主反映,建筑物區分所有權問題一直困擾著他們,業主和開發商究竟怎么來分,成為引發小區糾紛的主要原因!段餀喾ā凡莅傅76條規定:“建筑區劃內的綠地、道路以及物業管理用房,屬于業主共有,但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,除建設單位等能夠證明其享有所有權外,屬于業主共有!
對此,廣西大學法學院教授孟勤國認為,建筑物區分所有權的問題主要發生在共有部分上,但關于共有,只能由立法作出明確規定,在操作層面上,約定并不現實。
前全國人大常委會法工委經濟法室主任魏耀榮則表示,《物權法》草案關于車位、車庫的歸屬可以由業主與開發商約定的規定,至少在目前條件下,在缺乏有效機制保證的情形下是不可行的,無異于與虎謀皮,甚至可能成為開發商蒙騙業主的手段。
孟勤國舉例說,開發商可以利用強勢地位,迫使業主接受不平等的條款。另外,業主和業主之間素質不同,利益訴求也不同,所以這個利益關系之間是無法通過約定來解決的。
對此,有專家提出不同看法,如果將共有部分硬性規定為全體業主所有,開發商為節約成本,很可能放棄建造會所之類的設施。因為即使會所的成本由業主承擔,也會把房價提得很高。而這個擔心也是《物權法》立法委員會設計條款時具體考量過的。
對此,孟勤國解釋,為防止開發商失去建造小區各種設施的動力,他并不贊成小區內所有的東西都是業主共有,可以根據小區的不同檔次、需求,對一些大的方面明確規定由開發商投資經營,產權歸開發商,其他則規定給業主。
有人主張,共有部分應該考慮成本,例如車庫,如果業主已經分攤了其成本,在支付的房價里已包含,那么車庫就應該歸業主共有,而如果該成本沒有攤入房價里,就應該歸開發商所有。
中國人民大學法學院民法中心高圣平博士說,如果按照成本來決定車庫所有權的歸屬,這將對業主非常不利。現在商品房的價格已不是完全取決于成本,房地產是暴利的行業,成本在這中間究竟占多少無法肯定,而且《物權法》很多規范都是強制性規范,在考慮物權共有部分應約定或是法定時,也應依照這個思路,法定由業主共有。
北京市律師協會物業管理專業委員會副主任孟憲生提出,如果法律對共有邊界的界定不清,一旦業主與開發商在共有部分的所有權歸屬上產生矛盾,業主到法院立案時,法院要求業主證明自己的所有權,但業主或業委會無法證明誰擁有這一權利,爭議就無法解決。(邢佰英)