文/龐無(wú)忌

　　樓市正在經(jīng)歷一輪需求結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)形勢(shì)的重大轉(zhuǎn)變，一項(xiàng)重要表現(xiàn)是：二手房交易量占比的持續(xù)提升。

　　今年以來(lái)，在“以價(jià)換量”等策略帶動(dòng)下，中國(guó)二手房交易活躍度持續(xù)高于新房，這也帶來(lái)二手房交易量占比的持續(xù)提升。

　　中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)在2日舉辦的一場(chǎng)月度房地產(chǎn)形勢(shì)分析會(huì)上稱，據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2024年1-7月份，中國(guó)25個(gè)代表城市新房和二手房累計(jì)總成交套數(shù)同比有所下降，其中二手房成交量占比進(jìn)一步提升至64.1%。2023年，25個(gè)代表城市新房和二手房累計(jì)總成交中，二手房占比升至55.6%。

　　8月份，這一趨勢(shì)還在持續(xù)。中指數(shù)據(jù)顯示，8月份(7月29日至9月1日)，11個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅周均成交套數(shù)較去年同期增長(zhǎng)22.3%。當(dāng)月，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比和環(huán)比均有所下降。

　　對(duì)于這種趨勢(shì)，58安居客研究院研究總監(jiān)韋謝指出，當(dāng)前新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)比處于低位，購(gòu)房需求總量雖有下降態(tài)勢(shì)，但結(jié)構(gòu)上有增量。多數(shù)城市今年上半年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，二手房銷(xiāo)量反超新房——盡管新房銷(xiāo)量同比大幅下滑，但仍有近三分之二城市二手房銷(xiāo)量同比增長(zhǎng)。

　　韋謝指出樓市的四項(xiàng)重大轉(zhuǎn)變：

　　其一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從“快擴(kuò)張、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“慢節(jié)奏、穩(wěn)經(jīng)營(yíng)”。

　　其二，經(jīng)營(yíng)“火車(chē)頭”從投資驅(qū)動(dòng)變?yōu)樾枨笠I(lǐng)。

　　其三，市場(chǎng)周期趨勢(shì)從把脈城市輪動(dòng)向捕捉短期波動(dòng)轉(zhuǎn)變。如今全國(guó)市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，走勢(shì)高度趨同，但各地不時(shí)爆發(fā)短期需求脈策，這對(duì)房企的前瞻性銷(xiāo)售策略提出更高要求。

　　其四，主力需求從城鎮(zhèn)化驅(qū)動(dòng)下的增量市場(chǎng)、剛需為王，轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌?chǎng)由置換驅(qū)動(dòng)的改善需求。

　　韋謝表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正處于勢(shì)能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵窗口期。自2021年末至今，行業(yè)數(shù)據(jù)在低位徘徊已超三年，“二手房交易已成為新房市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)引擎”。

　　他認(rèn)為，目前樓市主力需求從城鎮(zhèn)化驅(qū)動(dòng)下的增量市場(chǎng)、剛需為王，轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌?chǎng)由置換驅(qū)動(dòng)的改善性需求。對(duì)于房企而言，項(xiàng)目唯有在資源、產(chǎn)品、價(jià)格等維度上創(chuàng)造獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，方能有效應(yīng)對(duì)二手競(jìng)品分流客戶的壓力。